Evaluando Rentas Comerciales
Es de suma importancia de entender los parámetros cuando vayamos a evaluar diferentes opciones para rentar propiedades comerciales. Se necesitan como mínimo la siguiente información:
1. Área a alquilar en pies cuadrados
2. Renta Básica representada en dólares por pie cuadrado por año.
3. Inversión Inicial en las mejoras interiores del local u oficina.
4. Término del contrato de arrendamiento
5. Pagos por derecho de señalización
6. Gastos de Mudanza.
7. Escalación anual de la renta, generalmente en porcentaje
8. TIM (Impuestos, Seguro de la Propiedad y Mantenimiento)
Metodología
Se coloca toda la información anterior en forma de matriz para las diferentes opciones como sigue:
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0 |
Inversión Inicial 1 |
Inversión Inicial 2 |
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1 |
Renta Básica Anual A 1 |
Renta Básica Anual B 1 |
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2 |
Renta Básica Anual A 2 |
Renta Básica Anual B 2 |
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3 |
Renta Básica Anual A 3 |
Renta Básica Anual B 3 |
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4 |
Renta Básica Anual A 4 |
Renta Básica Anual B 4 |
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5 |
Renta Básica Anual A 5 |
Renta Básica Anual B 5 |
Es importante señalar que la inversión inicial para las mejoras del local u oficina puede ser realizada totalmente o parcialmente por el propietario o por el inquilino. Si se analiza el análisis bajo la perspectiva del inquilino, toda inversión realizada por el propietario será positiva y toda la inversión realizada por el inquilino será negativa. En contraposición si el análisis se realiza bajo la perspectiva del propietario, toda inversión realizada por el propietario será negativa y toda inversión realizada por el inquilino será positiva. Es de hacer notar que en la mayoría de los casos los propietarios contribuyen con una inversión con un tope establecido y el resto es aportado por el inquilino, en este caso se hace la diferencia y se coloca el signo correspondiente. Una vez definida la inversión inicial se coloca con el signo apropiado en la tabla “T”. Algunas veces se incluyen los gastos de mudanza como parte del desembolso inicial, el cual será positivo o negativo dependiendo de la contribución del propietario.
Posteriormente se anualizan las rentas básicas incluyendo la escalación que dicte el contrato y se calculan los valores presentes para cada opción utilizando la misma tasa de descuento para ambas y se escoge la mejor opción en el costo más bajo. En este ejemplo se han colocado dos opciones “A” y “B”, pero podrían existir más opciones, en cuyo caso se analizarían siguiendo la misma metodología todas ellas.
Hay otros factores determinantes como el tiempo para mudarse, amenidades, egreso/ingreso y por supuesto nuestro tan conocido termino : localización, localización ……..
Adicionalmente se puede incluir un escenario de compra de la propiedad, el cual puede ser incorporado en un análisis posterior con la mejor opción a arrendar.
En resumen, después de seleccionar la propiedad, la compañía debe decidir si comprar o arrendar la propiedad. Las dos opciones tienen ventajas y desventajas con diferentes costos asociados. Sin embargo el comparar ambos costos no es un indicador de cual opción seleccionar. Por ejemplo aunque el costo de adquirir sea mayor, otros factores como la ventaja de ser propietario de la localidad pueden tener un peso más importante en la decisión.
Cierro mi sección con el consejo de siempre, si usted no dispone del tiempo y/o no posee los conocimientos, contrate los servicios de un Corredor Comercial calificado.
JM Padron, CCIM
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